L’estimation d’un bien immobilier dépend de plusieurs paramètres. Avant toutes choses, il est important d’avoir les clés pour comprendre l’estimation immobilière. Dans le cadre d’un viager, ce type d’opération est corrélé à l’espérance de vie du vendeur et diffère selon le type de viager, libre ou occupé. Alors, comment estimer un logement en viager ? 

Vente en viager : en quoi ça consiste ? 

Il existe plusieurs raisons pour vouloir faire estimer son bien : le viager en est une. Il s’agit d’une opération immobilière qui consiste à mettre en vente un bien au-dessous de la valeur du marché. 

En contrepartie, l’acheteur(débirentier) verse un capital appelé bouquet et il s’engage à verser une rente au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier.    

L’avantage du viager est double pour le vendeur. En effet, il peut continuer à habiter le logement et percevoir des revenus complémentaires sous forme de rente viagère. Quant à l’acheteur, ça lui permet d’acquérir un bien en dessous de sa valeur.

Cependant, il existe deux types de viagers, à savoir : 

• Le viager libre : l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement. Dans ce cas, les frais d’acquisition sont calculés sur la valeur du bien sans décote.
• Le viager occupé : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH). Afin de compenser le fait que l’acheteur ne puisse pas jouir du logement immédiatement, une décote est appliquée sur le prix du bien. Le viager occupé constitue la majorité des ventes en viager.

Comment estimer un viager occupé ? 

L’estimation d’un viager occupé est un exercice plus complexe qu’une estimation classique. Il serait donc avantageux de passer par un spécialiste en immobilier pour vous aider. Ici le droit d’usage et d’habitation est conservé par le vendeur. Par conséquent, l’acheteur bénéficie d’une décote sur le logement. Ainsi l’estimation d’un viager se fait en plusieurs étapes.

Étape 1 : Déterminer le bouquet 

Bien que le prix final soit différent d'une vente classique, il convient de commencer par estimer la valeur vénale du bien immobilier. En d’autres termes, il faut connaître le prix réel du bien.   

En effet, le bouquet demandé à l’acheteur ne doit pas dépasser 40% de la valeur vénale du bien. D’autre part, le montant du bouquet est variable, il dépend de l’âge du vendeur au moment de la vente et de son espérance de vie.   

Mais ce capital versé au moment de la signature du contrat peut être négocié librement entre les parties. Généralement, le bouquet représente entre 20 et 30% de la valeur du bien.  

Étape 2 : calculer le droit d'usage et d'habitation (DUH) 

Une fois le bouquet déterminé, il reste à définir le montant de la rente viagère. Pour cela, il convient de connaître le montant du loyer normalement applicable et le coefficient diviseur basé sur l’espérance de vie du crédirentier.   

Pour trouver le coefficient diviseur, il faut se référer à la table de mortalité de l’Insee. En effet, elle permet d’évaluer le nombre d’années restant à vivre en fonction de sa date de naissance. En résumé, le capital total des rentes à verser pour un viager occupé se calcule à partir de la valeur réelle du bien à laquelle il faut soustraire le bouquet et le DUH.   

Bon à savoir : Les frais de notaire pour l’achat en viager occupé sont calculés sur la valeur résiduelle du bien (valeur vénale – DUH). 

Comment calculer un viager libre ?

La méthode de calcul est la même que celle d’un viager occupé. À la différence c’est qu’elle ne tient pas compte du DUH. Par conséquent, le montant de la rente mensuelle sera plus élevé en viager libre.

Un exemple pour mieux comprendre l'estimation d'un viager libre ou occupé : 

Mme Y âgée de 80 ans souhaite vendre son logement en viager. La valeur réelle du bien est estimée à 240 000 €. Son espérance de vie d’après la table de mortalité de l’Insee est de 10,8 ans (coefficient diviseur)

À noter que pour tenir compte de l'évolution du coût de la vie, le contrat de vente peut prévoir l'indexation de la rente, au libre choix des parties. 

Bon à savoir : Un contrat de viager peut se faire sur deux têtes, lorsque les époux souhaitent se constituer une rente viagère. Dans ce cas, il convient de prévoir une clause de réversibilité. En effet, cela permet de diminuer la rente lorsque l’un des deux crédirentiers décède.   

Ainsi, même si le calcul d’un viager est relativement simple, le montant final versé par l’acquéreur est par nature inconnu et aléatoire. En effet, le principe même du viager c’est qu’il dépend de l’espérance de vie du vendeur. N’hésitez donc pas à faire appel à l’agence la plus proche de chez vous pour vous aider et vous accompagner dans votre projet.