Estimation de loyer : comment fixer le juste prix ?

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Publié le 23/08/2021 - Mis à jour le 23/08/2021

L’estimation du montant d’un loyer est une opération délicate : il faut tenir compte de nombreux critères dont celui du marché, mais aussi de la loi qui les encadre dans les régions tendues. Guy Hoquet vous explique quels aspects sont à prendre en compte pour bien estimer le loyer d’un bien immobilier.

Estimer un loyer libre

La plupart du temps, les loyers peuvent être fixés librement par le bailleur, avec le risque d’une surestimation pouvant conduire au départ des locataires. En France, le prix moyen de la location au m² est de 13 € avec une amplitude de 9 à 19 €/m². Le prix le plus élevé se situe sans surprise en Île-de-France et le plus bas dans le Limousin. Pour le calculer, les professionnels prennent en compte différentes caractéristiques : la surface du logement, le nombre de pièces, l’état, le DPE, la situation dans l’immeuble, la présence d’un ascenseur, d’un gardien, etc. Pour avoir une idée du futur loyer, il est conseillé de comparer ensuite les annonces de locations équivalentes (attention, les loyers ne sont pas identiques au sein d’un même quartier). Le ministère de la Transition énergétique publie tous les ans une carte des loyers. Il peut être utile aussi de s’adresser à l’ADIL ou directement à une agence immobilière.

Loi Elan et loyer plafonné

La loi Elan du 23/11/2018 encadre les loyers dans les zones tendues pour aider les ménages les moins favorisés à se loger. Elle est applicable dans 1149 villes françaises. La loi Elan est actuellement appliquée à Paris, à Lille, dans les neuf villes de Plaine Commune, à Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et dans une partie du Rhône-Alpes Métropole. Tous les ans, le préfet y publie les loyers de référence augmentés et minorés hors charges. Une majoration de 13 % est possible pour les meublés. Légalement, le bailleur dispose du droit de fixer librement le loyer du premier bail seulement. Au départ des locataires ou au renouvellement du bail, aucune augmentation n’est possible hormis deux exceptions : des travaux d’embellissement ou un loyer sous-évalué au départ. Mais cette augmentation sera toutefois limitée en zone tendue à 50 % de la différence entre le prix du marché et le dernier loyer en vigueur. Si le bien justifie une caractéristique remarquable non prévue dans le calcul du loyer de référence, un complément de loyer sera possible, mais cela reste très rare.

Cas du loyer Pinel

Le dispositif Pinel impose aux investisseurs de respecter deux plafonds : le plafond de loyers prévu dans les trois zones géographiques tendues et le plafond de ressources des locataires. À défaut, le bailleur ne pourra pas prétendre à ces avantages fiscaux. Les prix des loyers au m² sont arrêtés pour 2021 à :

Zone A bis : 17,55 €/m²
Zone A : 13,04 €/m²
Zone B1 : 10,51 €/m²

Seule la surface habitable dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m est prise en compte. S’agissant des balcons, terrasses ou loggias, la moitié de la surface seulement, limitée à 8 m², entre dans le calcul. Les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les embrasures de portes et les fenêtres sont exclues. Le garage, la cave et les combles ne sont pas des surfaces habitables.