Dans un marché immobilier locatif tendu, louer en colocation peut être pour le propriétaire une opportunité pour optimiser le rendement d’un investissement locatif. Alors comment fixer le loyer en colocation ? Comment répartir les charges ? Comment se passe la révision du loyer ? Quid en cas d’impayés ?

Comment fixer le loyer en colocation ?

Généralement, la fixation du loyer dans une colocation est libre au même titre qu’une location classique. Par conséquent, pour définir son montant, vous devez procéder de la même façon, à savoir :   

• utiliser la méthode comparative : pour cela, il convient de consulter les annonces de colocation de biens similaires au vôtre, situés dans le même quartier de préférence ;
• ajuster le loyer en fonction de votre logement : selon ses caractéristiques, son niveau d’équipement, sa performance énergétique, ses annexes comme un garage ou une cave, vous pouvez le revoir à la hausse ou à la baisse. 

• conformément à la loi Alur, le loyer en colocation ne peut pas être supérieur au montant qu’aurait payé un locataire seul. Autrement dit, il n’est pas possible de louer un bien en colocation plus cher qu’une location individuelle ;
• le loyer est encadré à la relocation, ce qui veut dire qu’au départ des colocataires, il n’est pas possible d’augmenter le loyer sauf si le logement est inoccupé pendant 18 mois ;
• si le logement est situé dans une commune pratiquant l’encadrement des loyers conformément à la loi Elan, il ne sera pas possible de dépasser un loyer de référence majoré.

En cas de doute, il est conseillé de faire appel à des professionnels de l’immobilier qui sauront estimer le montant du loyer en vue d’une colocation.

Comment est fixée la quote-part de loyer de chaque colocataire ?

En colocation, il est possible de louer le logement via un bail unique pour tous les colocataires ou alors de rédiger un contrat de location pour chacun d’entre eux.

Utiliser un bail unique pour la colocation, c’est bénéficier d’une clause de solidarité mais aussi de considérer les colocataires comme un ensemble indivisible. Par conséquent, il n’est pas nécessaire de tenir des comptes distincts par colocataire. Le bail mentionne ainsi le montant global du loyer et c’est aux colocataires de le diviser entre eux. Ce qui facilite également l’édition de la quittance de loyer, puisque vous pouvez en délivrer une seule mentionnant tous les colocataires.

Mais si chaque colocataire est titulaire d’un bail, le contrat de location doit mentionner la quote-part du loyer dû par chacun.   Cela peut être un loyer divisé en autant de colocataires, donc à parts égales, ou alors une répartition proportionnelle. Dans le jargon immobilier on parle de « clé de répartition ». Par exemple, il est possible de fixer la quote-part du loyer en fonction de la superficie de la chambre de chacun. A noter que dans ce cas, il convient d’éditer autant de quittances de loyer qu’il y a de colocataires. 

Bon à savoir : pour éviter les tensions dans la colocation, vous pouvez aussi appliquer la méthode de répartition même avec un bail unique.

Comment se passe la révision du loyer dans une colocation ?

Au même titre qu’une location classique, le loyer hors charges d’une colocation peut être révisé annuellement dès lors qu’une clause de révision est mentionnée dans le contrat.   Pour rappel, l’indice qui est appliqué en matière de location ou colocation est l’indice de référence des loyers (IRL) fixé trimestriellement par l’Insee.   Attention, depuis la loi Alur, le délai de prescription pour réviser un loyer est passé de cinq à un an.   

Concernant la révision du loyer lors du renouvellement du bail, elle est soumise aux conditions suivantes : 

• le loyer appliqué est manifestement sous-évalué ;
• le propriétaire doit informer les colocataires de l’augmentation du loyer par lettre recommandée 6 mois avant la fin du bail.

Cependant les colocataires sont en droit de refuser l’augmentation. Aussi, faute d’accord, la commission départementale de conciliation doit être saisie afin de trouver une solution amiable.

Comment fixer les charges dans une colocation ?

Les charges locatives peuvent-être forfaitaires ou prendre la forme de provisions pour charges. Cette dernière solution nécessite de procéder à la régularisation des charges une fois par an.

Les charges locatives sont réparties entre les colocataires de façon équitable ou comme le loyer, en fonction d’une quote-part calculée à l’aide d’une clé de répartition.

Quid des impayés de loyer dans une colocation ?

Généralement, un bail unique mentionne une clause de solidarité, ce qui engage tous les colocataires et leur éventuelle caution en cas de défaillance de l’un d’eux.

La solidarité permet d’entamer une procédure en impayés de loyer contre tous les colocataires. Du fait qu’il existe cette solidarité, une résolution à l’amiable est souvent la solution privilégiée dans le cadre d’une colocation.  

En revanche, il n’existe pas de solidarité lorsque chaque colocataire est titulaire d’un bail. Il conviendra dans ce cas d’engager une procédure en recouvrement contre le locataire défaillant et son éventuelle caution.   

Dans tous les cas, nous vous conseillons de souscrire une assurance loyer impayé ou d’opter pour la garantie Visale afin de vous protéger contre les risques de loyers impayés.