Vous aimeriez rendre une petite visite à votre locataire pour vérifier l’état du logement ? L’intention est louable, mais sur ce point, vous n’êtes pas libre d’agir comme bon vous semble : en cours de bail, le bien immobilier dont vous êtes propriétaire constitue la résidence principale de son occupant. Alors, quels sont vos droits ?

Vérification de l’état du logement en cours de bail : pas de droit de visite automatique

On entend parfois dire que le propriétaire bailleur est libre d’entrer dans le logement qu’il loue à tout moment afin de vérifier son état d’entretien. Or c’est une idée reçue : en aucun cas vous n’avez le droit de pénétrer dans ce qui constitue la résidence principale de votre locataire tout au long du bail. Et ce, même si vous avez conservé un jeu de clés.   La loi est claire à ce sujet : un propriétaire bailleur ne dispose pas d’un droit de visite automatique sur le logement qu’il loue, lorsque celui-ci est occupé. Le fait d’entrer dans le bien sans l’autorisation du locataire s’apparente à une violation de domicile, passible d’une amende de 15 000 € et d’une peine de prison d’un an (Code pénal, article 226-4).

La solution : une clause de visite insérée dans le bail locatif

Vous devez donc demander l’autorisation à votre locataire de vous laisser vérifier l’état du logement. Mais celui-ci n’a aucune obligation d’y consentir, sauf si vous avez intégré au bail locatif une clause de visite. Cette clause peut prévoir un droit de visite régulier dans le but de contrôler le bon entretien des lieux. Cette tâche peut aussi être confiée à un intermédiaire, par exemple à l’agent immobilier en charge de votre gestion locative. L’existence de cette clause ne vous dispense pas de demander l’autorisation à votre locataire d’entrer dans les lieux ni de l’aviser en amont de votre intention de lui rendre visite. En effet, le droit de jouissance paisible et le respect de la vie privée restent prioritaires. De plus, l’occupant peut souhaiter être dans les lieux lors de votre passage. L’idéal est donc de convenir d’un rendez-vous par écrit, en précisant ses modalités.

Et si le locataire refuse de vous laisser vérifier l’état du logement ?

Malgré vos demandes répétées, votre locataire refuse obstinément de vous laisser visiter le bien loué, alors même que vous vous appuyez sur la clause de visite intégrée au bail. Quelles sont vos options ? Malheureusement, vous ne pouvez pas vous baser sur l’illégalité de son refus pour entrer dans le logement sans son autorisation. Votre seul recours consiste à emprunter les voies légales, et à faire valoir votre droit de visite (si la clause ad hoc existe bel et bien) en saisissant le tribunal d’instance pour envoyer à l’occupant une injonction. Gardez en tête qu’une telle action risque fort d’envenimer les relations entre votre locataire et vous. Le mieux, c’est encore d’éviter d’en arriver là. Dans ce but, vous pouvez chercher à dialoguer avec lui, par exemple en présentant les choses sous un angle positif : une visite de temps en temps sera l’occasion de vous assurer que le logement est en bon état et, au besoin, de rappeler au locataire ses obligations au regard de l’entretien et des réparations locatives. Cela, pour lui éviter de perdre tout ou partie de son dépôt de garantie lorsqu’il quittera les lieux !