Voyons ensemble quels sont les différents types de SCI. Pourquoi et comment créer une SCI ? Quelle est la fiscalité d’une SCI ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?    

Qu'est-ce qu'une SCI 

Une SCI est une société qui donne la possibilité à des personnes physiques ou morales de s’associer en vue d’acquérir et/ou de gérer un patrimoine immobilier. Cette structure juridique, par son cadre légal et sa flexibilité permet de simplifier la gestion, mais aussi la transmission de ces biens immobiliers tout en profitant d’avantages fiscaux.

Pour exister une SCI doit être composée d’au minimum deux associés, personne physique ou morale et faire l’objet d’une immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés).   

Une SCI n’a pas de vocation commerciale, mais permet d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, cette structure juridique permet aux associés de protéger leur patrimoine et d’en optimiser la gestion.   

Concrètement, les associés de la SCI détiennent des parts sociales au prorata de leur apport à la société. En effet, Le capital social de la SCI peut être fixe ou variable et correspond à la somme des apports en nature (biens immobiliers) ou en numéraires (somme d’argent).   

En outre, elle est souvent utilisée pour acquérir un ou plusieurs biens collectivement et ainsi éviter les contraintes de l’indivision. De plus, en mutualisant les charges et en réunissant leur apport, les associés peuvent obtenir plus facilement des crédits immobiliers pour financer leur acquisition.  

Quels sont les différents types de SCI ? 

Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières à savoir :

• La SCI de gestion ou de location : Elle permet d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Les associés perçoivent les loyers en fonction de leur part sociale et selon les conditions fixées dans les statuts. 
• La SCI construction-vente : Dans ce cas, les associés achètent un terrain en vue de construire un bien et de le revendre par la suite. L’objectif étant d’en ressortir une plus-value. 
• La SCI d’attribution : Ce type de SCI permet de financer des projets immobiliers importants comme acheter ou faire construire un immeuble par exemple. Ainsi les associés se regroupent pour financer le projet et ensuite ils diviseront les biens entre eux. 
• La SCI Familiale : Comme son nom l’indique, sa particularité c’est que les associés sont tous membres de la même famille. Ainsi, ils peuvent acheter ou gérer des biens reçus en héritage et éviter les inconvénients de la gestion en indivision. En outre, une SCI familiale permet d’organiser une succession et faciliter les donations aux enfants et la transmission de bien entre époux.

Pourquoi créer une SCI ? 

Il existe plusieurs raisons pour créer une SCI afin de gérer son patrimoine, à savoir :

• Éviter les règles de l’indivision : Gérer un bien en indivision peut s’avérer complexe et être source de litige. Avec une SCI, les désaccords entre associés ne bloquent pas les décisions à prendre concernant le bien. En effet, les décisions sont prises en assemblée générale ou par le gérant désigné lors de la création des statuts. D’autre part, un associé peut décider de vendre ses parts sans que cela entraine la vente du bien immobilier. 
• Organiser sa succession et bénéficier d’avantages fiscaux : Une SCI facilite la transmission du patrimoine aussi bien au conjoint qu’aux enfants. En effet, il est possible de réaliser des donations de parts de SCI de son vivant et de réduire le paiement des droits de donation. Concrètement, les droits sont calculés sur la valeur des parts en tenant compte des dettes de la SCI ce qui par conséquent en diminue la valeur. De plus, les droits de donations sont calculés après un abattement de 150 000 € renouvelable tous les 15 ans. Conclusion, vous pouvez aisément transmettre un bien immobilier en donnant des parts sociales tous les 15 ans à vos enfants, et ce sans avoir à payer des droits de donation. 
• Protéger son conjoint : Créer une SCI pour un couple pacsé ou en concubinage peut être une solution pour protéger le conjoint survivant. En effet, la SCI peut lui permet de conserver la jouissance de la résidence principale.

Quelle est la fiscalité d'une SCI ?

En principe, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu c’est-à-dire qu’elle est fiscalement transparente. En d’autres termes, ce sont les associés qui sont imposés personnellement. Ils devront indiquer leur quote-part de bénéfices lors de la déclaration de leurs revenus fonciers.   

Toutefois, les associés peuvent décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce qui d’ailleurs peut-être automatique si l’objet social de la SCI est commercial, notamment si l’activité est la location meublée. Dans ce cas, c’est la société qui est redevable de l’impôt, tandis que les associés ne seront imposés uniquement lorsqu’ils percevront des bénéfices sous forme de dividendes.   

L’avantage de la SCI à l’IS, c’est que les associés ont le choix de répartir les dividendes ou de capitaliser les bénéfices tout en optimisant leur fiscalité. En effet, s’ils ne perçoivent pas de dividendes, ils ne payent pas d’impôt. 

En outre, une SCI à l’IS profite du mécanisme d’amortissement du bien immobilier et des frais d’acquisition, ce qui permet d’en déduire le montant du résultat imposable.   

Ainsi, choisir entre l’IS ou l’IR dépendra de l’objectif fiscal des associés et du projet entrepris avec la SCI. Par exemple, si l’objet de la SCI est de réaliser une plus-value, l’imposition à l’IR est à privilégier. En, effet, les associés seront imposés selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Ils pourront ainsi bénéficier des abattements liés à la détention du bien.  En revanche, si le projet est d’envergure ou lié à une activité professionnelle, alors il faut opter pour l’IS qui permet de déduire les frais et d’amortir les biens.   

Néanmoins, en cas de doute à la création de la SCI, il convient de se rapprocher de professionnels pour savoir quelle est l’option la plus intéressante fiscalement selon votre projet.

Comment créer une SCI ? 

Au même titre qu’une société, la constitution d’une SCI passe par plusieurs étapes, à savoir :

• Réunir le capital social
• Rédaction des statuts 
• Publication d’un avis de création dans le journal d’annonces légales
• Immatriculation de la SCI au RCS auprès du greffe du tribunal de commerce

D’autre part, un gérant doit être nommé à la création pour représenter la SCI et des assemblées générales doivent être tenues chaque année notamment pour valider les comptes annuels.   

Ainsi la création d’une SCI demande d’être rigoureux et d’avoir des connaissances juridiques notamment pour la rédaction des statuts. Aussi, il peut s’avérer judicieux de faire appel à des professionnels comme un notaire ou un avocat.

SCI : Quels sont les avantages et les inconvénients ? 

Nous avons vu qu’une société civile immobilière permet d’optimiser l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Mais elle facilite aussi la transmission du patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. D’autre part, il est possible de choisir le régime fiscal de la SCI selon la stratégie des associés.   

En revanche, même si une SCI permet de protéger le patrimoine personnel des associés, ils ont tout de même une responsabilité indéfinie au prorata des parts qu’ils détiennent dans la SCI. En outre, les démarches administratives sont relativement complexes et doivent être réalisées de manière rigoureuse notamment lors de la rédaction des statuts.