Se lancer dans la vente de son bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, demande de l’organisation, voire de la rigueur surtout si vous être pressés de déménager. Afin d’avoir toutes les clés en main, découvrons ensemble les 8 étapes pour vendre son logement.

1 - La mise en place de la stratégie de vente 

Lors de la mise en vente de sa maison ou son appartement, la question de passer par une agence ou non se pose. 

Vous pouvez effectivement décider de vendre votre logement seul. Néanmoins faire appel à une agence immobilière représente de nombreux avantages :

• Bénéficier de l'expertise d'un professionnel, 
• Bénéficier de son réseau et de son portefeuille de clients potentiels, 
• Optimiser la visibilité de votre bien qui sera diffusé sur plusieurs réseaux et plateformes, 
• S'affranchir des contraintes administratives d'une vente immobilière et de la gestion des visites, 
• Éviter la phase de négociations en direct avec les potentiels acheteurs, 
• Être accompagné lors du compromis de vente et de l'acte authentique. 

Conseil :
 Si vous optez pour une agence immobilière, privilégiez un mandat de vente exclusif ou semi-exclusif. En effet, un bien diffusé par plusieurs agences est contre-productif et aura tendance à éveiller la méfiance chez les acheteurs. En collaborant avec un seul agent, vous vous assurez une meilleure visibilité et optimisez ainsi les délais de vente. 

Néanmoins, si vous décidez de gérer la vente de votre maison ou appartement, voici les étapes clés à connaître.

2 - réaliser l'estimation du bien 

Le prix de vente, le nerf de la guerre ! L’estimation est l’étape à ne surtout pas négliger lors de la mise en vente de votre bien. Vous devez donc bien vous positionner sur le marché immobilier local. Ce qui implique de bien connaître votre secteur et les prix pratiqués pour des biens similaires. 

Notez qu’un prix est fixé en fonction de plusieurs critères comme l’année de construction, l’état général de la maison ou de l’appartement, l’emplacement, l’exposition, la superficie, le DPE (diagnostic de performance énergétique) … Aussi, il n’est pas toujours évident de fixer le prix de son bien. D’autant que vous pouvez vous laisser aveugler par l’affection que vous avez pour votre logement et ne plus voir ses défauts. 

Conseil : 
Il convient de ne pas estimer son bien en fonction de ses projets futurs ou des rénovations que vous avez pu réaliser au cours des années. C’est le risque de surévaluer le logement et de rallonger les délais de vente voir de ne pas vendre du tout ! 

Vous l’aurez donc compris, une estimation au prix juste et cohérent optimise les délais de vente et limite les négociations des acheteurs potentiels. 

Sachez que de nombreux outils en ligne vous permettent d’estimer votre bien immobilier, néanmoins ils ne valent pas l’œil expert d’un professionnel.

3 - Mettre en valeur sa maison 

Il est important que les acheteurs puissent se projeter dans votre logement. Vous devez donc valoriser votre intérieur et/ou extérieur afin de mettre en avant les points forts de votre bien. 

La solution est alors d’avoir recours au home staging. Le principe étant de dépersonnaliser, désencombrer, réaliser de menue réparation, voire de redécorer en suivant les tendances actuelles. 

Il ne s’agit donc pas de se lancer dans de gros travaux de rénovation, mais d’embellir le logement. Aussi il convient de faire disparaitre les éventuels petits défauts qui auront un impact négatif sur les visites. Cela peut être des trous à reboucher, des prises ou interrupteurs à changer, des robinets qui fuient, des plinthes à recoller, des taches à faire disparaitre… Vous pouvez aussi, si votre budget le permet, repeindre les murs avec des tons clairs et si besoin moderniser cuisine et salle de bain. 

Préparer son logement en pratiquant le home staging comporte trois avantages : Créer le coup de cœur chez les acheteurs potentiels, obtenir de beaux visuels pour votre annonce immobilière et optimiser les délais de vente.

4 - La gestion administrative de la vente 

Nous vous conseillons de préparer le dossier de vente et notamment les diagnostics immobiliers obligatoires avant les visites afin de pouvoir renseigner les acheteurs. 

D’autant que depuis le 1er janvier 2022, les particuliers ont l’obligation d’indiquer le DPE (diagnostic de performance énergétique) sur l’annonce immobilière. L’absence de cette mention est passible d’une amende de 3 000 €. 

Par ailleurs, ces documents doivent impérativement être remis à la signature du compromis de vente. Alors, autant s’en occuper en amont pour ne pas perdre de temps pour conclure la vente. 

Info : 
N’oubliez pas de préparer aussi votre titre de propriété, vous en aurez besoin pour la signature de l’avant-contrat, mais aussi si vous signez un mandat avec une agence immobilière. 

5 - la gestion des visites 

Cette étape de la vente est certainement la plus chronophage. En effet, vous devez répondre aux appels ou mails des acheteurs potentiels. 

Par la suite, vous devez vous rendre disponible pour organiser les visites. Sachez que certains clients peuvent même vous demander de visiter plusieurs fois votre maison à différents moments de la journée. 

En l’absence d’intermédiaire, vous devez donc être organisé afin d’effectuer le plus de visites possibles, mais aussi pour optimiser le temps de vente. D’autant que si vous n’êtes pas disponible, vous risquez de perdre des acquéreurs qui auraient pu être intéressés par votre logement. 

Aussi, il convient de bloquer des journées ou demi-journées et de regrouper au maximum les rendez-vous.

6 - la phase de négociation 

Un acheteur vous a fait une offre d’achat ? Elle est au prix, c’est parfait, vous n’avez plus qu’à accepter. En effet, vous ne pouvez pas refuser une offre au prix. Dans le cas où vous recevez plusieurs offres d’achat écrites qu’elle soit au prix ou plus élevés, vous devrez dans tous les cas accepter la première. 

Si l’offre d’achat n’est pas au prix, vous pouvez soit la refuser soit rentrer dans une phase de négociation en faisant une contre-offre. L’acheteur sera libre de refuser ou d’accepter. 

Info :
Un vendeur peut refuser une offre au prix lorsqu’il a signé un mandat de vente avec une agence immobilière. En effet, le mandat même exclusif ne permet pas à l’agent de se substituer au vendeur pour la réalisation de la vente. Néanmoins, il peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur en cas de refus de l’offre au prix du mandat.

7 - La signature de l'avant-contrat de vente 

Une fois l’offre d’achat acceptée vient la signature du compromis de vente afin de sceller votre engagement avec l’acheteur. 

Toutefois, cette étape ne signifie pas que la vente est certaine. En effet, en tant que vendeur vous êtes engagé, mais l’acheteur a droit à un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis auquel doit être annexé tous les documents obligatoires relatifs à la vente. Pendant cette période, il peut se désister sans avoir à fournir de justificatif. 

Par ailleurs, si le compromis comporte des conditions suspensives, il convient d’attendre que ces clauses se réalisent pour que la vente soit concrétisée. 

Par exemple si l’acheteur a recours à un crédit immobilier, le compromis comportera dans ce cas une condition suspensive d’obtention de prêt. Autrement dit, si son prêt est refusé, la vente est annulée.

8 - La signature chez le notaire 

Vous devez compter environ 3 mois entre la signature de l’avant-contrat de vente et la signature de l’acte authentique chez le notaire. 

En effet, ce délai est nécessaire afin de permettre à l’acheteur de demander son éventuel crédit immobilier. Mais surtout cela permet au notaire de réaliser les démarches nécessaires auprès des services d’urbanisme, d’état civil et du cadastre. 

Généralement la date butoir est fixée lors de la signature du compromis. Le délai peut éventuellement être raccourci ou rallongé, uniquement si les deux parties sont d’accord. Dans tous les cas, seul le notaire a le pouvoir de repousser la date de signature s’il rencontre des contraintes administratives. 

Une fois l’acte authentique signé, vous remettez officiellement les clés aux acheteurs. La vente est entérinée ! 

Info :

Votre logement doit être vide et libre de toute occupation avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. L’acheteur doit pouvoir s’y installer sans délai.